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租店面前先查土地使用分區

同一條街上，有的店面能開餐廳，有的不行。先查土地使用分區，再看使用執照，確認後才簽租約。每一項附官方依據。

發布 2026-10-07・更新 2026-10-19

照順序看完01 — 09
01

先回答：店面能不能開，看兩層規定

重點摘要

一間店面能不能開你的店，要過兩層規定：土地使用分區管這塊土地可以做什麼用途；使用執照上的使用類組管這棟建築物核准做什麼用。兩層都符合才能開。〔U2〕〔B1〕

分區可以先用內政部的「全國土地使用分區資料查詢系統」查，但系統註明查詢結果只供參考；要正式文件，都市計畫區的土地向土地所在的縣市申請土地使用分區證明，受理機關各縣市不同，臺北市是都市發展局〔Q1〕〔Q3〕；非都市土地看土地登記謄本上的使用地編定。〔N5〕

違反分區管制使用土地或建築物，所有權人、使用人或管理人都可能被處 6 萬元以上 30 萬元以下罰鍰，並被勒令停止使用。〔U4〕

01
查分區：用門牌或地號查出店面所在的使用分區，都市計畫區與非都市土地的查法不同，見第 02 節。〔Q1〕
02
查這個分區准不准你的業態：住宅區、商業區、工業區各有不准做的用途，還有面積、樓層與路寬的條件，而且每個縣市的規定不一樣，見第 03、04 節。〔U2〕〔U3〕
03
查使用執照：建築物要依核定的使用類組使用，類組不合要辦變更使用執照，見第 05 節。〔B1〕
04
確認後再簽約：簽約前要逐項確認的事，整理在第 06 節。
02

怎麼查土地使用分區

01
全國都能查：內政部國土管理署城鄉發展分署的「全國土地使用分區資料查詢系統」，可以查都市計畫、非都市土地與國家公園的使用分區，用行政區、道路、門牌或地號定位。〔Q1〕
02
臺北市：臺北市政府都市發展局的「土地使用分區線上查詢及核發系統」，用門牌或地號定位，查詢位置的土地使用分區與其他規定；同一個網站也可以線上申請分區證明書。〔Q2〕
03
新北市：「新北市城鄉資訊查詢平台」的分區查詢，可以用地籍地段、街道路口或門牌地址查詢，也能查都市計畫書圖。〔Q4〕
04
非都市土地：非都市土地的使用地編定結果要登載在土地登記簿，變更編定時也一樣，所以從土地登記謄本就能看到。〔N5〕

要正式文件：申請土地使用分區證明

以臺北市為例，都市計畫範圍內的土地向都市發展局申請「都市計畫公共設施用地及土地使用分區證明」：〔Q3〕

項目臺北市的規定
規費土地筆數 5 筆以下每份 100 元；超過 5 筆，每增加 1 筆加收 20 元〔Q3〕
有效期間4 個月；期間內都市計畫變更的，以公告發布實施的計畫為準，不另行通知申請人〔Q3〕
依據以已發布實施並已套繪地籍圖的都市計畫為依據，實施時仍以都市計畫公告書圖為準；分區界線不明確時，要等地籍測量分割後再核辦〔Q3〕

其他縣市的申請窗口與規費，請向當地縣市政府的都市計畫單位詢問。

查詢時不要這樣做

  • 不要拿查詢畫面當證明。全國土地使用分區資料查詢系統註明，所有圖資及分析結果不得作為任何形式證明或主張；新北市城鄉資訊查詢平台也寫明查詢結果僅供參考。〔Q1〕〔Q4〕
  • 不要把國土功能分區示意圖當成定案。全國系統上的國土功能分區示意圖，系統說明是各縣市作業階段的初步劃設結果，還不是定案。〔Q1〕
03

都市計畫區：住宅區、商業區、工業區能開什麼店

都市計畫法規定，都市計畫得劃定住宅、商業、工業等使用區，各使用區還可以再細分、分別管制。〔U1〕各使用區內土地及建築物怎麼使用，由內政部或直轄市政府在施行細則中規定；施行細則在直轄市由市政府訂定，在省由內政部訂定。〔U2〕〔U3〕所以同樣叫「住宅區」，臺北市、新北市與其他縣市的規定不一樣。

內政部訂定的「都市計畫法臺灣省施行細則」（適用臺灣省各縣市；直轄市由市政府自訂〔U3〕），把使用區分成住宅區、商業區、工業區（特種、甲種、乙種、零星）、行政區、文教區、農業區等，並允許在細部計畫書內把住宅區、商業區再細分。〔P1〕

住宅區不得經營的行業（臺灣省施行細則）

住宅區是為保護居住環境而劃定的，下列是第 15 條列出、和開店比較相關的項目，完整清單見條文：〔P2〕

  • 夜間娛樂與特種營業。舞廳（場）、酒家、酒吧（廊）、特種咖啡茶室、三溫暖、一般浴室，以及飲酒店、夜店。〔P2〕
  • 娛樂場所。戲院、視聽歌唱場、電子遊戲場、機械式遊樂場、歌廳、保齡球館、攤販集中場、零售市場、旅館、汽車駕駛訓練場、室內釣蝦（魚）場等；其中汽車駕駛訓練場、旅館經目的事業主管機關審查核准，或室內釣蝦（魚）場面臨 12 公尺以上道路，且不妨礙居住安寧、公共安全與衛生的，不在此限。〔P2〕
  • 特定零售。成人用品零售業；液化石油氣的分裝、儲存、販賣（只作辦公室、聯絡處所，不交易、儲存或展示貨品的除外）。〔P2〕
  • 殯葬與修車。殯葬服務業、壽具店（只作辦公室、聯絡處所的除外）；汽車或機車修理業，但從事汽車清潔、潤滑、檢查、調整、維護等業務或機車修理業，設置地點面臨 12 公尺以上道路的除外。〔P2〕
  • 超過面積的店。樓地板面積超過 500 平方公尺的大型商場（店），或超過 300 平方公尺的飲食店。〔P2〕

沒有超過面積限制的店，也有樓層限制：商場（店）限於建築物第一層及地下一層；飲食店與美容美髮服務業限於第一層、第二層及地下一層。〔P2〕

同樣在住宅區開飲食店，各地規定不一樣

適用的規定住宅區開飲食店的條件
都市計畫法臺灣省施行細則（臺灣省各縣市）樓地板面積超過 300 平方公尺的飲食店不得設；沒超過的，限於第一層、第二層及地下一層〔P2〕
都市計畫法新北市施行細則同樣以 300 平方公尺為界、限於第一層、第二層及地下一層；主要出入口面臨 15 公尺以上道路、位於地下一層或地上第一、二層、依建築技術規則加倍附設停車空間等條件都符合的，不受 300 平方公尺的限制；仍限地下一層或地上第一、二層，超過 600 平方公尺的飲食店還要和相鄰基地留 4 公尺以上空地〔C3〕
臺北市第三種住宅區飲食業（第二十一組）是附條件允許使用：營業樓地板面積 150 平方公尺以下，設置地點臨接寬度 8 公尺以上的道路，限於建築物第一層及地下一層〔C1〕〔C2〕
臺北市第一種住宅區允許使用與附條件允許使用的組別，都沒有列飲食業（第二十一組）〔C1〕

還要看當地的都市計畫書：臺灣省施行細則規定，擬定細部計畫時要在都市計畫書中訂定土地使用分區管制要點，而且可以訂得比施行細則更嚴格。〔P5〕查到分區之後，再查這塊地所在都市計畫的管制要點，或直接問縣市政府的都市計畫單位。

商業區與工業區

01
商業區：臺灣省施行細則第 17 條在商業區禁止的，多半是工業製造與嫌惡設施，例如製造爆竹煙火、公墓、屠宰場、公共危險物品的分裝與儲存、畜禽舍。〔P3〕條文沒有住宅區那樣的飲食店面積與樓層限制，但仍要看當地都市計畫書的管制要點。〔P5〕建築物變更使用，另要依建築法申請。〔B1〕
02
臺北市的商業區分四種：第一種商業區是供住宅區日常生活所需的零售業與服務業，第四種商業區是供全市、區域及臺灣地區的主要商業、專門性服務業與大規模零售業等使用。〔C1〕第一種商業區不允許夜總會、電子遊戲場、舞場、夜店業等，飲酒店營業樓地板面積超過 150 平方公尺的，要符合附加條件才能設。〔C1〕
03
乙種工業區：臺灣省施行細則第 18 條規定，乙種工業區以公害輕微的工廠、必要附屬設施與工業發展有關設施為主，可設置的設施逐項列出，沒有一般零售或餐飲這一類。〔P4〕新北市施行細則則多列一類「一般商業設施」：一般零售業、一般服務業及餐飲業的使用土地總面積，不得超過單一建築基地總面積的 10%，而且要經市政府審查核准。〔C3〕
04

非都市土地：使用分區與使用地

都市計畫範圍以外的土地，先劃定使用分區，再編定使用地類別，要依使用地的容許使用項目使用。〔N1〕〔N2〕〔N3〕

層級非都市土地使用管制規則的分類
使用分區特定農業、一般農業、工業、鄉村、森林、山坡地保育、風景、國家公園、河川、海域、特定專用等使用區〔N1〕
使用地甲種、乙種、丙種、丁種建築用地，以及農牧、林業、養殖、鹽業、礦業、窯業、交通、水利、遊憩、古蹟保存、生態保護、國土保安、殯葬、海域、特定目的事業等用地〔N2〕
01
能開店的用地：附表一的容許使用項目中，甲種、乙種、丙種建築用地都有「日用品零售及服務設施」，細目包括零售設施、批發設施、倉儲設施、營業及辦公處所。〔N4〕
02
農牧用地：容許使用項目是農作使用、農舍、農作產銷設施、畜牧設施、休閒農業設施等，沒有一般店面使用的「日用品零售及服務設施」；農舍項下另有農產品零售、農作物生產資材及日用品零售等細目，有附帶條件。〔N4〕
03
違反管制的罰則：違反非都市土地使用管制使用土地的，由直轄市、縣（市）政府處 6 萬元以上 30 萬元以下罰鍰，並得限期令其變更使用、停止使用或拆除地上物恢復原狀。〔N6〕

國土計畫還在轉換：國土計畫法規定，直轄市、縣（市）依中央主管機關指定的日期公告國土功能分區圖，公告之日起區域計畫法停止適用。〔N7〕非都市土地的使用分區與使用地，是依區域計畫法劃定與管制的。〔N8〕要簽長期租約時，可以向縣市政府確認國土功能分區的公告進度。

想在非都市土地或觀光地區開民宿，另有民宿管理辦法的地區與規模限制，見開民宿要什麼條件。

05

土地使用分區和使用執照，是兩件事

土地使用分區管的是土地能做什麼用途；建築物本身要看建築法。建築物應依核定的使用類組使用；變更使用類組，或有防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間等與原核定使用不合的變更，要申請變更使用執照。一定規模以下的使用變更可以免辦，標準由直轄市、縣（市）主管建築機關訂定。〔B1〕

項目土地使用分區使用執照（使用類組）
管什麼土地及建築物可以做什麼用途、面積與樓層條件〔U2〕建築物核定的使用類組，以及與原核定使用不合的變更〔B1〕
法律依據都市計畫法與各地施行細則；非都市土地是區域計畫法〔U2〕〔N8〕建築法第 73 條〔B1〕
違反的罰則所有權人、使用人或管理人 6 萬至 30 萬元，勒令停止使用或恢復原狀〔U4〕未經核准變更使用擅自使用，所有權人、使用人 6 萬至 30 萬元，限期改善或補辦手續〔B2〕

判斷的重點：兩層要分開確認。例如臺北市第三種住宅區的飲食業限於第一層及地下一層〔C2〕，二樓的店面就算使用類組辦得下來，分區這一關也過不了（本頁依條文自行說明）。反過來，分區允許，也不代表建築物現在的使用類組可以直接營業。

各業態屬於哪一個使用類組、要注意哪些消防設備，整理在各開店頁：餐廳、美髮店、按摩店、補習班、自助洗衣店。

06

簽租約前要確認的事

  • 門牌對應的地號與分區。先用查詢系統以門牌或地號查出使用分區。〔Q1〕〔Q2〕〔Q4〕
  • 正式的分區文件。都市計畫區向土地所在縣市的受理機關申請土地使用分區證明，臺北市的證明有效期間 4 個月〔Q3〕；非都市土地看土地登記謄本上的使用地編定。〔N5〕
  • 你的業態在這個分區的條件。對照當地施行細則或分區管制規定，確認面積、樓層與面前道路寬度，例如住宅區飲食店的面積上限與可用樓層。〔P2〕〔C2〕〔C3〕
  • 都市計畫書的管制要點。細部計畫的土地使用分區管制要點可以比施行細則更嚴格。〔P5〕
  • 使用執照的使用類組。確認建築物核定的使用類組合不合你的用途，要不要辦變更使用執照。〔B1〕

為什麼承租人也要查：都市計畫法第 79 條的罰鍰對象包括使用人，建築法第 91 條擅自變更使用的罰鍰對象也包括使用人，不只是房東。〔U4〕〔B2〕簽約前，帶著地址與預定的營業項目，先問縣市政府的都市計畫與建管單位；確認可以做，再談租約與裝修。

登記、稅籍、人事與店租行情的查法，整理在開店成本怎麼算；各業態的許可與設備，見該頁的業態清單。

寵物店、寵物美容店除了使用分區，還要特定寵物業許可證，整理在開寵物店要什麼許可。

07

開幕前的線上門面

確定店面、簽好租約之後，地址就固定了。顧客在 Google 地圖上搜尋附近的店時，看到的是你的商家檔案：營業時間、評論與照片，這一塊可以和裝修同時準備。

韋諾帕的商家檔案申請、一頁式網站與商家代管價格，整理在 開店成本怎麼算 的線上門面一節；開幕前後的步驟見 商家申請、驗證碼沒收到怎麼辦 與 評論 QR code 怎麼做。

08

常見問題

土地使用分區查詢的結果，可以當成證明嗎？

不行。全國土地使用分區資料查詢系統註明，所有圖資及分析結果不得作為任何形式證明或主張。要正式文件，都市計畫區的土地向土地所在的縣市申請土地使用分區證明，受理機關各縣市不同；臺北市由都市發展局受理，5 筆以下每份 100 元，有效期間 4 個月。非都市土地看土地登記謄本上的使用地編定。

住宅區可以開餐廳或小吃店嗎？

要看縣市的規定。適用臺灣省各縣市的都市計畫法臺灣省施行細則規定，住宅區不得設樓地板面積超過 300 平方公尺的飲食店，沒超過的限於建築物第一層、第二層及地下一層。臺北市第三種住宅區的飲食業是附條件允許使用，營業樓地板面積要在 150 平方公尺以下、臨接 8 公尺以上道路，並限於第一層及地下一層。

土地使用分區允許，店面就一定能開嗎？

不一定。土地使用分區管的是土地能做什麼用途；建築法另外規定建築物要依核定的使用類組使用，變更使用類組要申請變更使用執照，一定規模以下的變更由各縣市另訂免辦規定。兩邊都符合才能開。

店面違反土地使用分區營業，會被罰誰？

都市計畫法第 79 條規定，可以處土地或建築物的所有權人、使用人或管理人 6 萬元以上 30 萬元以下罰鍰，並勒令停止使用或恢復原狀；不改善可以按次處罰，並停止供水、供電。非都市土地違反管制使用，區域計畫法第 21 條也有 6 萬元以上 30 萬元以下的罰鍰。

09

官方資料

內文〔〕裡的代碼對應下列來源，2026 年 10 月 7 日查閱。

開幕前，先把線上門面準備好

現況健檢：把店名或預定地址給我們，我們先看商家檔案與官網要準備哪些內容，再建議從哪一項開始。

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